La escalada del precio de los inmuebles está provocando que convertir un local en vivienda sea una gran opción a tener en cuenta.

Seguro que cada día que sales a la calle, te fijas en decenas de locales vacíos.

En algunas zonas se nota más que en otras, pero la verdad es que en España el número de locales comerciales vacíos aumentan cada día.

Y por eso, a grandes males, grandes remedios.

Reformar este tipo de espacios se está convirtiendo en una realidad para conseguir una vivienda más asequible y en la ciudad.

En este artículo vamos a dar respuesta a las dudas más habituales y te indicaremos cómo transformar un local en vivienda con éxito.

Requisitos de convertir un local en vivienda.

Antes de indicarte el proceso pleno de reforma, debes conocer los requisitos que hay que cumplir para convertir un local en vivienda.

Ten en cuenta que hay mucho trabajo burocrático y técnico antes de iniciar cualquier obra.

Por eso, si te vas a embarcar en esta aventura porque has visto un espacio comercial o de oficinas que crees que sería una vivienda perfecta, tienes que saber que no todos los locales pueden tener uso habitacional.

Veamos el proceso punto por punto.

Estudio de viabilidad.

El estudio de viabilidad por parte de un arquitecto o arquitecto técnico será el primer paso obligatorio a efectuar.

La clave para que la transformación pueda darse, es que el local cumpla con la norma urbanística y no esté clasificado como suelo terciario.

Un suelo terciario es aquel que se destina únicamente al sector servicios.

Imagina que hay un local muy interesante que forma parte de un edificio de viviendas, pero que el mismo no incluye uso residencial.

Si es así, será imposible convertirlo en una vivienda, aunque lo hayas adquirido.

Si lo haces, podrás sufrir graves sanciones por parte de la administración.

Ahora bien, independientemente del tipo de local o situación, si posee uso residencial permitido, entonces estás más cerca de poder llevar a cabo tu plan.

requisitos técnicos convertir local en vivienda

Viabilidad geométrica.

Otro estudio previo que se tiene que realizar antes de la transformación física y administrativa es el de la viabilidad geométrica.

Lo normal es que se haga justo después del anterior para comprobar que aparte de ser un suelo apto como vivienda, cumple con las medidas mínimas exigidas.

Estos datos pueden variar en función de la localidad.

Sin embargo, por norma general existen unos mínimos orientativos que debes conocer, como por ejemplo:

  • Espacio mínimo. Aquí sí hay mucha diferencia entre comunidades. Pueden ir de 20 m² mínimos hasta los 40.
  • Altura mínima. La altura mínima de la estancia debe ser de 2,5 metros, a excepción de algunas zonas como el baño o la cocina que descender a los 2.20 m.
  • Distribución del proyecto. Debe haber al menos una habitación independiente de 6 m² y no haber ninguna de paso. Si tiene varias, deben ser independientes entre sí.
  • Dimensiones. La sala de estar tendrá al menos 10 m² y la cocina 5 m². En caso de compartir espacio, será al menos de 14 m². El aseo un mínimo de 1.5 m². Habitación individual 6 m² y una doble al menos 10 m². La entrada debe tener una anchura mínima de 1 metro.

Requisitos materiales.

Otros ejemplos de exigencias son:

  • El local debe estar por encima del suelo de la calle, por lo que los sótanos no son aptos.
  • Tanto la cocina como el cuarto de baño tienen que tener salida de humos y acceso al exterior.
  • Debe haber acceso a ventilación en cada zona.
  • Dependiendo de las partes de la posible vivienda, tendrá que haber una apertura de luz del exterior mínima de un 10 %.

Conformidad por parte de la comunidad.

Por otro lado, conviene saber que, si estás dispuesto a comprar un local determinado, pero que forma parte de una comunidad de propietarios, tendrán que dar su visto bueno.

De lo contrario, el proyecto no se podrá llevar a cabo.

Licencia de obras.

Si todo lo anterior es correcto, tendrás que hacer obra en el local y para ello es necesario solicitar un permiso en el ayuntamiento de tu municipio.

Como es lógico, esta solicitud tendrá que realizarla un técnico especializado o una empresa que haga este tipo de trabajos.

Licencia cambio de uso.

También debemos cumplir con la normativa de cambio de uso de local a vivienda, por lo que se hará la petición de la misma.

conversión local en vivienda

Otros requerimientos.

Para tener todo bien atado en cuanto a normativas y licencias, nos encontramos con otras instancias como:

  • Cédula de habitabilidad.
  • Registro de la propiedad previa notificación notarial.
  • Registro en el catastro municipal.

Puede que te parezca un proceso muy engorroso, y ciertamente en parte lo es, pero con los profesionales adecuados será mucho más sencillo.

Por último, ten en cuenta que algunos de estos procesos tienen que ser previos a la reforma y otros se harán cuando finalice la misma.

Paso a paso de cómo convertir un local en vivienda a través de una reforma.

Llega el momento más esperado: la transformación de un local en vivienda a través de la reforma.

Como es lógico, cada espacio es un mundo y necesitarás la ayuda de profesionales de la construcción para llevar a cabo la obra.

reforma de oficinas a vivienda

Ahora bien, existen una serie de pasos generales que tendrás que efectuar casi con total seguridad.

Veamos.

Demolición.

Es probable que haya que realizar algún tipo de demolición para dejar un espacio libre de elementos no deseados.

Aquí se incluye el proceso de crear aberturas luminosas en caso de que las ventanas sean pequeñas y no cumplan con los requerimientos exigidos.

Es decir, que puede que haya que modificar la fachada más a nivel técnico que estético.

Instalaciones de suministros.

El segundo paso será dotar de los suministros básicos a la futura vivienda.

Esto incluye:

  • Agua potable.
  • Energía eléctrica.
  • Sistema de gas si forma parte de la comunidad o si se quiere añadir o sistema de calefacción.

reformas de oficinas para vivienda

Aislamiento.

Tanto si vas a vivir en el nuevo piso, como si vas a alquilarlo, sabrás que una vivienda a pie de calle puede sufrir mucho más el ruido de la calle.

Aparte, también puede ser más susceptible de las inclemencias del tiempo.

Por eso, este es uno de los pasos más importantes de tu obra: aislar bien.

Eso incluye tanto el aislamiento térmico como el acústico.

Y muy importante este último.

La gente habla, grita, los coches pasan y el ruido de la calle es de sobra conocido.

Quizás por el día no sea un gran problema, pero a la de dormir, que es cuando los ruidos se acrecientan, un mal aislamiento acústico puede causar problemas de salud graves.

Por tanto, no escatimes nunca en este paso.

Distribución.

Hemos visto que un local convertido a vivienda debe tener al menos un dormitorio individual.

Por tanto, otra fase de la reforma es distribuir el espacio por áreas.

Cocina, baño, salón, dormitorios…

Eso dependerá mucho del proyecto que te hayan configurado.

Lo que sí te aconsejamos es que la o las habitaciones estén lo más lejos posible de la calle.

Alicatado y pintura.

Por último, tendrás que revestir y pavimentar todo el espacio.

Al menos en baño y cocina tendrá que haber un trabajo de alicatado.

Escoger cerámicas y azulejos de calidad te proporcionará ese diseño y eficiencia que tu nuevo hogar necesita.

Cuando eso se haya gestionado, tocará pintar las paredes y techos según gusto y necesidades.

antes y después alicatado reforma local a vivienda

Limpieza de obra.

Hace poco, escribimos sobre la importancia de la limpieza final de una obra.

Esta es la fase final para poder entrar a vivir (siempre y cuando tengamos toda la documentación en orden).

Puedes contratar a una empresa o bien realizarla tú.

Si eliges la segunda opción, te recomendamos que leas el artículo donde te explicamos el proceso a la perfección.

final reforma de local a vivienda

¿Cuánto cuesta la transformación de un local en vivienda?

Como es lógico, no se pueden dar cifras exactas sobre el precio que cuesta transformar un local en vivienda, ya que hay muchas variantes.

Sin embargo, sí debes saber que existen tres tipos de costes diferenciados (excluyendo, claro está, el importe del local):

  • Administrativos.
  • Técnicos.
  • Gastos de obra.

Las tasas pueden variar en función del ayuntamiento.

Ahora bien, en términos generales, el importe puede ascender a 1200 €.

Respecto a los técnicos, variará en función del profesional y del proyecto.

Por tanto, aquí no podemos indicarte ni siquiera un precio aproximado.

En cuanto a la obra, ya sabes que una reforma puede oscilar mucho dependiendo de los materiales y los metros a trabajar.

precio local para vivienda

Pero para que te hagas una idea, escogiendo materiales de construcción de calidad y mano de obra cualificada, el metro cuadrado puede rondar las 1200 €.

Por supuesto que ese importe podrá ser menor o mayor, eso ya depende del presupuesto y necesidades de la casa.

5 claves para que la conversión sea un éxito.

Ya conoces todo el proceso, tanto burocrático como técnico.

Aun así, queremos darte 5 claves, o también podríamos llamarlas soluciones constructivas que te ayudarán mucho a la hora de optimizar tu espacio y conseguir un hogar confortable.

Puertas correderas.

Si no hay mucho espacio y tienes que hacer la distribución total en obra, te aconsejamos que pienses seriamente en las puertas correderas.

Gracias a ellas, podrás crear divisiones que te harán aprovechar el espacio al máximo y conseguirás un diseño moderno y funcional.

Ventanas de calidad.

Aunque debería ser algo obvio, a veces no somos conscientes de la importancia de las ventanas y más aún en un local.

Lo primero es que sean de seguridad debido a que el acceso desde la calle está a mano.

Después, y para conservar la privacidad, te recomendamos que optes por cristales espejo.

Es decir, tendrás una visión perfecta del interior al exterior, pero no podrán verte desde fuera.

Ojo, esto solo de día. Si es por la noche y hay luces en el interior, tendrás que ayudarte de persianas, cortinas u otros elementos.

Aparte de los cristales y la seguridad, es una gran idea para aislar bien tu casa.

Unos marcos fuertes, resistentes y bien montados harán mantener el confort tanto en invierno como en verano.

ventanas de calidad para local vivienda

Azulejos y cerámicas.

Si quieres que haya una unidad visual en toda la vivienda, puedes elegir el mismo pavimento para toda la construcción.

¿Y sabes cuáles son unos de los que no se pasan de moda y que quedan bien en cualquiera, en cualquier espacio?

Exacto, los suelos cerámicos imitación madera.

Gracias a ellos no habrá cortes visuales y además conseguirás un ambiente cálido y con sensación de amplitud.

Respecto a los revestimientos, puedes instalarlos en cualquier lugar, aunque normalmente lo hacemos en cocina y baño.

Dependiendo del tamaño, te puedes plantear poner alguna pared de la sala de estar con azulejos de diseño de gran formato o incluso de los dormitorios.

Te aseguramos que cada vez se extiende más esta tendencia.

suelo cerámico madera vivienda

Pintura.

En general, y nunca mejor dicho, la luz suele brillar por su ausencia en los locales.

Por tanto, te sugerimos que la pintura de las paredes y techos sea blanca o de colores claros.

Si quieres tonos cálidos, sin problema, pero procura que sean suaves y capaces de crear un ambiente luminoso.

Bloques de vidrio.

Aplicar bloques de vidrio pueden ser la verdadera guinda del pastel.

Los también llamados pavés, no son únicamente una solución estética, sino que con ellos podemos crear tabiques y aislar muy bien los espacios.

Pero es que, además, conseguimos que la luz pueda atravesarlos.

Por eso, imagina que te gustaría tener el salón y la cocina juntos por la luz, pero no soportas que el olor de la comida lo impregne todo.

Una solución sería colocar bloques de vidrio a modo de cerramiento.

Serían dos espacios independientes, pero compartirían luminosidad y diseño.

Una idea a tener en cuenta sin lugar a dudas.

local en vivienda de diseño

Conclusión.

Convertir un local en vivienda no es una tarea rápida ni sencilla.

Sin embargo, tampoco es un proceso que deba torturarnos.

La poca oferta de viviendas y los precios desorbitados han provocado que muchas personas opten por estas opciones.

Has aprendido que hay bastante burocracia, una obra casi (o sin casi) integral y claves para conseguir una vivienda estupenda.

Como siempre decimos, el proyecto es tuyo, pero en nuestro almacén puedes conseguir todos los materiales de construcción que necesites.

Por tanto, si piensas en transformar un local en vivienda en Salamanca, pasa por nuestras instalaciones y descubre los materiales que pueden formar parte de tu nuevo proyecto.

¡Hasta el próximo artículo! 😉